视线 | 29.19亿!万科近零溢价拿下“史上最严限制地块”,现状如何?

摘要: 时隔3个月,上海土地拍卖市场终于迎来第一场纯宅地拍卖。8月29日,宝山工业园区(BSP0-1801单元)10

10-12 14:19 首页 国际金融报

时隔3个月,上海土地拍卖市场终于迎来第一场纯宅地拍卖。

8月29日,宝山工业园区(BSP0-1801单元)108-04地块开拍。万科、招商地产两家房企参与竞拍,仅经过第一轮竞价,万科以29.19亿元拿下该地块,超过起始价0.1亿元,接近零溢价。

万科拿下的这块地,有史上最严限制地块之称。

根据预出让合同:

开发商需自持建筑面积不低于15%的住宅物业,自持面积须用于租赁;

保障房建筑面积5%以上;

公共服务设施建筑面积不少于2%;

设置公共环境空间建筑面积不少于8%;

公共通道宽不小于9米、长不小于188米;

建筑高度限高50米,层高最高18层,住宅套数下限1091套,全装修占比30%,不含保障房,中小户型占比在60%以上,绿化率为35%。

此外,该地块还特别要求“100%实施装配式建筑”,建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%。

装配式建筑

所谓装配式建筑,是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑建造速度快,受气候条件制约小,节约劳动力并可提高建筑质量,墙体可反复拆卸,重复利用,不会由于拆墙而产生建筑垃圾。

近年来,万科在向城市配套服务商转型,加大了在商业地产、产业地产、养老、教育、长租公寓等方面的布局力度。在各地土拍限制条件越来越多的趋势下,城市配套服务商这一角色对万科成功拿地和介入一线城市房地产市场,将起到重要作用。

但如此严格的限制,还是对万科的资金运作和项目盈利能力提出了较高的要求。

那么,这块“史上最严限制地块”的现状又是如何?记者特意进行了实地探访。

▲ 图为宝山工业园区108-04地块现状。

该地块位于宝山区沪太公路罗北路交叉口,距离上海市中心人民广场30公里,距离最近的地铁站7号线终点美兰湖站约5公里,占地面积8.08万平方米,建筑面积14.54万平方米。

▲ 罗北路的路牌倒在草丛中。

地块总范围东至萧云路,南至罗北路,西至沪太公路,北至大理港。

▲ 一台挖掘机的远处高耸着几幢楼房。

记者走访发现,目前该地块周边无在售新房,在售的二手房主要集中在7号线终点美兰湖站附近,包括远洋集团、朗诗集团等多家品牌房企项目,单价在4.2万元到4.5万元,房龄大多在4到5年。

▲ 地块的东侧野草丛生,西侧部分区域已经完成开挖。


▲ 一些施工设施摆放在地块内,偶尔也有社会车辆暂停在此。


▲ 大型货运车辆在周边道路上川流不息。

记者观察发现,该地块区域目前存在几处短板:周边还有工厂和农田;地块靠近沪太公路,来往大型车辆较多;地块距离美兰湖约4公里以上,区域辐射有限。

▲ 一条野狗出没在该地块上。

纵观宝山区版图,目前较为成熟的板块大多为宝山南部板块,包括东城板块、淞南板块、共富共康板块、顾村板块,居住氛围较为浓厚。而宝山北部区域大多为工厂所在地,发展在一定程度上有局限性。但罗店板块还是有一定的发展潜力和价值,例如,生态环境优美、交通便捷、商业趋于完善、轨交疏导市区人口等。

▲ 一位市民从施工铭牌旁走过。施工铭牌显示,这里正在进行道路新建工程。


▲ 地块面朝罗北路的入口处有几个集装箱简易房,里面住着一些外来务工人员。

除此地块,宝山今年已经出让3幅地块,其中2幅为住宅用地,1幅为商业用地。值得一提的是,今年年初,碧桂园以22.45亿元拿下的宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块距离本次出让地块1公里位置,且更靠近地铁站,生活配套更为全面,而该地块的成交楼板价为1.6万元/平方米。

记者 柏可林

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